Senior Invest (en français)

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Investir dans une résidence service à Bruxelles avec Senior Invest : publicité trompeuse ?

Introduction

Le groupe Château Promotion, crée il y a 21 ans, est l’enseigne ou le nom commercial d’un groupe de promotion immobilière à Bruxelles, crée et dirigé par Bernard Van Canneyt. Le groupe Château Promotion est composé d’une vingtaine de sociétés ayant leur siège social à l’avenue Bordet 160 à 1140 Evere. Dunant Gardens s.a. est l’entité juridique qui a absorbé la société Château Promotion en août 2000 mais l’enseigne commerciale continue d’être utilisée.

Ce groupe s’est diversifié via sa filiale Senior Invest Brussels (créée le 11/07/2001, numéro d’entreprise 0475.268.623) dans les services flats sur la Région de Bruxelles-Capitale. Senior Invest est détenue à 99,68% par la Compagnie de Terrains Européens (CTE).

Ce groupe est détenu par la famille Debucquoy d’Oostende qui, au travers de 4 holdings (Gromabel, CTE, Joera & Seagrill Decor), a des fonds propres de plus de 55 millions EUR. Joost Debucquoy a pour épouse Liliane Van Canneyt.

Orgnigramme

Senior Invest a construit plusieurs résidences pour seniors :

• Résidence Green Gardens à 1140 Evere


• Résidence Joséphine à 1030 Schaerbeek


• Résidence Princesse Paola à 1180 Uccle
  
• Résidence à Wevelgem (près de Coutrai) opérationnel depuis 2012. Seul 25 chambres sur 80 seraient occupées. Une catastrophe pour les investisseurs.

L’exploitation des services-flats

Ces résidences sont exploitées :

• Soit par la société ‘Seniors & Flats’ (l’entité juridique est en réalité la sprl Brussels Senior Rent, créée le 15/02/2005, avec n° d’entreprise 0872.001.789 ) au capital de 6.200 EUR et des fonds propres de – 469.000 EUR, bilan de 2009) dirigée au quotidien par Michèle Defalque. Bernard Van Canneyt en est l’adm. délégué.


• Soit par l’asbl Charbo, statuts paru au M.B. du 21/03/2005 avec n° d’entreprise 0872.436.212

Au total il y aurait 23 employés.

L’exploitation de ces services flats sont agréées par la Commission Communautaire de la Région de Bruxelles-Capitale.

L’exploitation du service flat sera régi par le décret flamand concernant les soins aux personnes âgées. (cfr. art. 13)

Le projet

Senior Invest a un projet de construction d’une 4è résidence Belle Epoque à Auderghem avec 80 appartements allant de 40 à 70 m² chacun. Le terrain est et reste propriété de la sa CTE. L’acheteur d’un service flat aura une emphytéose sur le terrain. L’emphytéose est d’une durée de 99 ans, renouvelable une fois. L’acheteur doit payer tous les ans (pour une durée indéterminée) un canon équivalent à 1,5% de la valeur de construction. Ce montant est indexé.

L’acheteur doit signer 2 conventions :

• Une convention de droit d’emphytéose et de vente de construction entre Senior Invest, CTE et l’acheteur et


• Une convention d’exploitation (voir article 13 de la 1è convention).

Le propriétaire d’un service flat a le droit de participer aux A.G. de l’association des co-propriétaires de la résidence.

La publicité
La publicité dans les encarts immobiliers des journaux ou revues de placements annonce un super rendement :
Prix d’achat : 116.000 EUR

Publicité en 2010 :

Financement :

Fonds propres de 1/3 de l’investissement, soit 40.000 EUR
Crédit sur 20 ans pour le solde de 2/3 avec un remboursement mensuel de 486 EUR/mois

Recettes mensuelles :

Loyer : 700 EUR/ mois
Avantage fiscal : 125 EUR/mois
Plus-value : 290 EUR/mois
Soit total recettes : 1.115 EUR/mois

Charges mensuelles :
Remboursement: 486 EUR/mois

Soit un bénéfice de 629 EUR/mois

En petits caractères, il est mis qu’il s’agit d’un exemple de calcul de rendement, ce qui est correct mais trompeur. En effet, le remboursement de 486 EUR/mois n’est pas le remboursement mensuel du crédit. Il s’agit uniquement des intérêts hypothécaires.

A nos yeux, un calcul plus correct serait celui du cash-flow : Le remboursement du capital n’est pas compris. Concrètement pour un crédit hypothécaire, avec remboursement du capital + intérêt il faut compter une mensualité constante de 750 EUR/mois sur 20 ans ou 950 EUR/mois sur 15 ans.

De plus, la publicité fait miroiter une plus-value. Il faut savoir que si un service flat offre un rendement immédiat intéressant de 6% net, les plus-values ne sont pas comparables à un appartement traditionnel. En effet selon Stefaan Gielens, l’administrateur-délégué d’Aedifica, une sicafi belge spécialisée dans les maisons de repos, affirme que “les maisons de repos assurent des cash-flows réguliers mais il est difficile de réaliser des plus-values sur ce type d’immobilier” (cfr. article dans le journal TIJD du 8 septembre 2009).
Ndlr.: Un service flat se situe entre un hôtel et une maison de repos. A nos yeux c’est plus proche d’une MR/MRS que d’un appartement.

La réalité

Si vous vous rendez à une journée portes ouvertes (un weekend par mois) on vous raconte qu’en réalité la chambre la plus petite coûte 182.000 EUR (tous frais compris) au lieu de 116.000 EUR, quant même une grosse différence !

Prix de la construction (gros oeuvre) 100 % 120.000

Frais d’infrastructure (cuisine, salle de fitness, etc) 15% 18.000

Frais d’architecte 5 % 6.000

TVA 21% 21% 30.240

Provision pour raccordement ‘utilities’ 3.6000

Contribution pour l’emphytéose 1,5% 1.800 par an, indexé.
Ce montant peut être partiellement déduit de l’impôt des personnes physiques (IPP)

Frais de notaire 2.156

Soit un total de 182.000

Gestion du risque de vide locatif ?

Pour répartir le risque de vide locatif, l’exploitant central gère d’emblée les services flats selon un système de “pool” Où toutes les recettes et dépenses sont collectivisées au prorata de 10.000 ièmes.

Lors d’une journée portes ouvertes, on vous annonce que le loyer attendu est de 1.120 EUR/mois dans le cas d’un taux d’occupation de 95% de l’immeuble .

A nos yeux, un calcul ‘publicitaire’ du cash-flow plus correct serait le suivant :

Financement :
Fonds propres de 60.000 EUR (soit 1/3 de l’investissement)
Crédit de 120.000 EUR sur 20 ans pour le solde avec un remboursement mensuel de 750 EUR/mois.

Comment y-a-t’il hypothèque s’il y a emphytéose ?

Même si l’acheteur n’est pas plein propriétaire de sa part de terrain, il est possible d’obtenir un crédit hypothécaire. Un courtier de crédit, qui peut conseiller à ce sujet, est www.alfaconsult.be

Recettes mensuelles :

Loyer : 1.120 EUR/mois (comprenant le loyer et les services obligatoires et facultatifs)
Avantage fiscal : 130 EUR/mois
Plus-value : 0 EUR/mois
Soit total recettes : 1.250 EUR/mois

Charges mensuelles :

Remboursement: 750 EUR/mois

Soit un bénéfice de 500 EUR/mois

Par prudence, nous retiendrons un loyer de 900 EUR/mois (sans tenir compte des recettes des services obligatoires et facultatifs), ce qui donne un résultat de 150 EUR/mois.

Lors de la signature de la convention, l’acheteur doit payer un acompte de 5% sur le montant de la construction soit 6.000 EUR.

Lors de la signature de l’acte devant notaire (endéans les 4 mois de la signature de la 1è convention), l’acheteur doit payer 13.000 EUR comprenant :

• la moitié des frais d’infrastructure (égal à 15% de la construction) càd 9.000 EUR +


• les frais de notaire soit 4.000 EUR

Selon la loi Breyne, un promoteur immobilier ne peut demander des tranches de paiement que selon l’état d’avancement de la construction et 5% lors de la signature de l’acte chez le notaire (en plus des frais de notaire). Ici Senior Invest contourne l’esprit de la loi en exigeant 50% des frais d’infrastructure, soit 9.000 EUR comme dans notre exemple réel.

Réflexions - Questions :

Senior Invest

Les actionnaires se sont octroyés un dividende de 923.000 EUR le 30/06/08.

Les fonds propres ne s’élèvent plus qu’à 154.000 EUR.

Elle détient une participation de 50% dans Jacqmain Invest qui a des fonds propres de -380.233 EUR.

Elle a des dettes non bancaires de 552.000 EUR, probablement avancées par une société du groupe.

Senior Invest est une société très rentable qui prend peu de risques.

Brussels Senior Invest sprl en abrégé BSR,

Elle exploite les 3 résidences de services flats.

Elle a un capital de 6.200 EUR et des fonds propres de – 469.000 EUR. Pas de dettes bancaires mais des dettes de 670.000 EUR sans doute via une avance via une société du groupe.

Quel est le rôle de l’asbl Charbo ?

Pourquoi certaines sociétés sont-elles sous capitalisées alors qu’elles sont contrôlées par un holding ayant des fonds propres de 18 millions EUR ?

Les risques

Même si le candidat acheteur est protégé par la loi Breyne, il prend les risques suivants :

1) Préfinancement de la construction :

• début des travaux en mars 2010


• fin des travaux; décembre 2011


• début de l’exploitation septembre 2012


• 1è recette peut être espérée en décembre 2012

=> pas de rentrées les 2 premières années !

Par ce montage, Senior Invest bénéficie d’un financement bon marché sans prendre beaucoup de risques.

N’y a-t-il pas un déplacement du risque vers les candidats acheteurs ?

2) Quant à l’exploitation des services flats, l’exploitant ne donne qu’une garantie de moyens et pas de garantie de résultat !

Le calcul de rendement locatif de 6% net n’est donné qu’ à titre indicatif comme exemple.

« Le pôle d'exploitation paie annuellement 20% + TVA de commission de gestion sur le chiffre d'affaires à l'exploitant central".

Point positif : au sein du pôle exploitation, les propriétaires peuvent désigner 1 à 2 personnes qui peuvent contrôler la comptabilité une fois par semestre.

A la question explicite, dans le cas de la résidence Joséphine, qui est :

1) Le pôle d'exploitation avec numéro d’entreprise et la forme juridique ? (s’agit-il d’une asbl ou sprl ?) nous n’avons pas eu de réponse claire, seulement que dans le cas de la résidence ‘Belle Epoque’ cette structure juridique doit encore être créée (cela signifie qu’elle n’a pas encore l’agrément de la Cocom de la Région de Bruxelles-Capitale)

2) l'exploitant central ? la réponse est la sprl Brussels Senior Rent

Par le mécanisme de l’emphytéose, CTE s’octroie une rente intéressante. Si on estime que la valeur du terrain équivaut à 20% de la construction (dans notre exemple 120.000 x 20% = 24.000 EUR), CTE va bénéficier tous les ans d’un canon indexé soit 1.800 EUR. Au bout de 50 ans, CTE aura eu 90.000 EUR pour un investissement de 24.000 EUR. Il s’agit d’un calcul grossier sans actualisation.

Laurent MAES, version du 15 octobre 09
Réactions bienvenues sur anodin@skynet.be

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Le 28/04/2015, j'ai reçu l'eamil suivant de la nouvelle direction de Senior Invest :

Traduit librement

Cher Monsieur,

Je suis actif au sein du groupe Brussels Projects, auquel appartient Senior Invest. 

Nous avons lu votre blog et souhaitons attirer votre attention que les informations qui y sont mentionnées ne sont plus correctes. Par conséquent nous vous demandons de les corriger ou de les supprimer.  

En 2014 la structure de l'actionnariat a changé, le nouveau management a une autre philosophie et la nouvelle direction souhaite diriger les affaires autrement. En tant que promoteur dans la construction notre objectif est toujours de construire des appartements pour seniors mais gérés par des exploitants  expérimentés issu du secteur des soins de santé. (texte original sur le blog néerlandophone ci-joint).

Merci d'avance pour votre compréhension,
Bien cordialement,

Louis Van Hulle

Sales Manager

J. Bordetlaan 160/1

1140 Brussel

Tel 02/ 646 44 00

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Dans la presse – dans les médias

Un dossier "maisons de repos ou serviceflat ?" est paru dans Mon Argent n° 42 du 17 octobre 2009, le supplément weekend du journal L’Echo.
Dans ce dossier il y a e.a. un article intitulé <“Investir dans une seniorie”> de Melanie De Vrieze avec une interview de Philippe Janssens, administrateur délégué de Stadim, un bureau d’étude immobilier. Une de ses citations est “L'investisseur individuel n'a pas voix au chapitre et doit donc faire aveuglément confiance au gestionnaire. Plusieurs exploitants ont bonne réputation mais de nouveaux promoteurs ont fait leur apparition sur le marché plus récemment. Ils lèvent généralement des fonds avant même que le projet ait été lancé». Mieux vaut dès lors redoubler de prudence…”

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Lexique – Comment s’y retrouver dans les définitions ?

Quelle est la différence entre :

• Maisons de repos (MR)


• Maisons de repos et de soins (MRS)


• Résidences services (RS)


• Centres de soins de jour (CSJ)


• Centres de court séjour (CS)

Voir website www.lesmaisonsderepos.be

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Possibilités d’investissement / placement dans le secteur :

Soit directement dans l’immobilier via des groupes immobiliers tel que :

• ARMONEA - Restel voir www.armonea.be


• Senior Invest

Soit via une sicafi (cotée sur la bourse Euronext) tel que :

• AEDIFICA : voir leur website www.aedifica.be


• Cofinimmo : voir leur website www.cofinimmo.be (en anglais)


• Care Proprety Invest (ex-Serviceflats Invest) : voir le website http://carepropertyinvest.be/ .
  C’est la seule sicafi belge qui investit 100 % de son portefeuille exclusivement dans des résidences services, ce qui permet de bénéficier d’une exonération du précompte mobilier de 15% sur le dividende distribué aux actionnaires . Ces résidences sont louées ou mises à disposition principalement à des CPAS et quelquefois à des opérateurs actifs dans le secteur non-marchand. Cette sicafi investit uniquement en Région flamande. Les syndicats du secteur non-marchand estiment que le secteur des soins et d’hébergement des personnes âgées ne devrait idéalement pas être géré par des groupes privés. En effet, ceux-ci pourraient être tentés de mettre l’intérêt de la qualité des soins aux personnes après la recherche de profit. Par conséquent, SFI semble être le produit de placement le plus « éthique » pour celui qui souhaite investir dans le secteur. Les actionnaires (ou un membre de la même famille) qui détiennent au moins 10 actions durant au moins 5 ans ont un droit préférentiel de pouvoir occuper un service flat au-delà de 75 ans. Sous certaines conditions, ces actions peuvent être exonérées de droit de succession (mais elles doivent avoir été acquises avant 2005). Le conseil d’administration est composée de représentants de banques, GIMV et/ou l’association flamande des villes et communes.

Soit via une action cotée sur Euronext Paris tel que Orpea voir leur website www.orpea.biz

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Les acteurs privés opérationnels sur le marché belge :

A côté des nombreuses institutions publiques et du secteur non-marchand, il y a également des groupes privés tel que :

• Senior Living Group


• Armonea


• Medibelge


• Senior Assist

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Caricature

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Dossier très intéressant publié par Investimmo.be le 13 mars 2017 :

Six aspects à prendre en compte quand on investit dans l’immobilier de soins de santé
www.investimmo.be/fr/2017/03/13/six-aspects-a-prendre-en-compte-quand-on-investit-dans-limmobilier-de-soins-de-sante

L’immobilier de soins de santé a énormément gagné en popularité auprès des investisseurs particuliers ces dernières années. De nombreuses soirées d’informations sont organisées pour faire la promotion de cette formule. La recette est simple : vous obtenez la certitude de disposer d’un logement à assistance (encore souvent appelé appartement-services) à terme tout en enregistrant d’ici là un rendement attrayant pour votre investissement.
« Dans la pratique, l’investisseur doit cependant faire preuve d’une grande prudence. Tous les projets ne sont pas aussi fiables ou rentables, alors qu’il existe une foule de pièges subtils qu’il faut absolument éviter », explique Karen Cox. Elle est cofondatrice de Care for Value, une agence d’estimation indépendante spécialisée dans l’immobilier de soins de santé. Elle a ainsi une bonne idée des différents écueils que doivent contourner les investisseurs.

1er point : vos propres vieux jours
Le succès de l’immobilier de santé n’a rien d’étonnant. Les vendeurs jouent sur la fibre émotionnelle : un investissement dans l’immobilier de soins de santé est la meilleure manière d’avoir l’assurance de disposer d’un logement à assistance à terme. Car le vieillissement de la population est appelé à accroître la demande, et l’offre des centres de logement et de soins et des maisons de repos risque de ne pas être suffisante. « C’est un argument auquel les investisseurs plus âgés sont particulièrement sensibles. Mais la peur n’est jamais bonne conseillère au moment de prendre une décision d’investissement », note Karen Cox. De plus, de nombreuses personnes surestiment le temps que l’on passe dans un logement à assistance. En moyenne, un Belge emménage à 78 ans dans un logement à assistance, et y réside six ans. Il déménage ensuite dans une maison de retraite à 84 ans en moyenne, lorsque les besoins de soins deviennent très urgents. Il y reste dix-huit mois.

2è point : rendement surestimé
Le rendement est un argument traditionnellement important utilisé par les vendeurs. « Dans la pratique, ce rendement n’est cependant pas toujours aussi intéressant que ce qu’ils font miroiter », prévient cependant Karen Cox. Car la même remarque vaut pour l’immobilier traditionnel : les vendeurs ont rapidement tendance à comparer le loyer brut à un investissement net. Ce qui donne naturellement lieu à une idée biaisée qui ne correspond pas à la réalité. Car l’achat d’un bien immobilier implique également des frais, comme les droits d’enregistrement. Il convient donc de les ajouter à la valeur de l’investissement. Or la location d’un bien immobilier a également un coût (pensez à l’entretien et à l’inoccupation) qui a un impact sur le rendement. « Les investisseurs ont intérêt à ne pas se laisser séduire trop vite par des rendements alléchants. Ceux qui prennent la peine d’intégrer tous les frais dans leur calcul en arriveront rapidement à un rendement plus modeste », explique Karen Cox.
Dans la pratique, le rendement des logements à assistance s’établit souvent au même niveau que celui d’un appartement traditionnel, c’est-à-dire autour de 2 à 3%, voire un peu plus bas. Car l’immobilier de santé est beaucoup plus cher, ce qui inquiète un nombre croissant de connaisseurs du marché. « Il y a un besoin social de logement pour seniors, c’est indéniable. Mais à certains endroits, les prix au mètre carré des logements à assistance sont deux fois plus élevés que ceux des appartements ordinaires dans le même quartier. Cet écart ne se justifie absolument pas », expliquait ainsi Stefaan Gielens, CEO d’Aedifica (société immobilière cotée en Bourse spécialisée dans l’immobilier de santé) à Finance Avenue, le salon annuel consacré à l’argent des quotidiens De Tijd et L’Echo.


3è point : frais exorbitants en cas d’inoccupation
Outre le loyer, le locataire d’un logement à assistance paie un montant forfaitaire pour un ensemble de services de base. Ceux-ci comprennent par exemple les frais d’entretien et de chauffage des espaces communs, la présence d’un assistant au logement et un système d’appel disponible 24heures sur 24 en cas d’urgence. Le prix de ces packages de bases varie énormément selon le projet, mais il peut rapidement atteindre 300 à 900 euros par mois.
Mais qu’en est-il si votre logement à assistance est inoccupé ? « Pour le savoir, il faut éplucher les clauses du contrat. Généralement, le propriétaire devra de toute manière assumer les frais du package de base. En cas d’inoccupation, un montant de 5 euros par jour sera parfois facturé, ce qui correspond à 150 euros par mois. Et dans ces conditions, le propriétaire a encore de la chance. Car il est également possible qu’il doive supporter la totalité du montant. Nous parlons alors de frais d’inoccupation mensuelle de 300 à 900 euros », précise Karen Cox.

Point 4 : l’inoccupation n’est pas une exception
Ces frais élevés en cas d’inoccupation ne sont pas un problème si le risque d’inoccupation est minime. Mais ce n’est pas le cas dans l’immobilier de soins de santé. « L’inoccupation y est plus importante que dans les appartements ordinaires », souligne Karen Cox. Cela provient notamment du fait que l’on a massivement vendu des logements à assistance ces dernières années. Pas à des personnes qui voulaient les occuper elles-mêmes immédiatement, mais à des investisseurs. « Il en a résulté une suroffre sur le marché. Sans doute n’est-ce qu’un phénomène temporaire, car les premiers baby-boomers feront peu à peu leur entrée dans les logements à assistance à partir de 2022. Mais pour les investisseurs qui seront confrontés à une inoccupation significative jusqu’à cette date, la facture pourrait être salée. C’est un sérieux manque à gagner pour ceux qui comptaient sur un rendement attrayant », explique Karen Cox. L’inoccupation est également plus élevée dans les projets stand alone, qui ne sont pas liés à un centre de logement et de soins.
Il existe des possibilités de limiter le risque d’inoccupation. Ainsi certains exploitants étalent-ils l’inoccupation sur tous les propriétaires. Cela vous évitera un gouffre financier plus important si c’est précisément votre logement à assistance qui n’est pas loué. A nouveau, il s’agit de bien éplucher les petites clauses du contrat.



5è point : à la merci de l’exploitant
Le succès d’un complexe de logements à assistance dépend grandement de la qualité de l’exploitant. Si celui-ci ne parvient plus à proposer un service de qualité ou à entretenir convenablement son complexe, cela aura inévitablement un impact sur le taux d’occupation à plus long terme. En tant que propriétaire, vous n’avez aucune prise sur la manière dont le complexe est exploité, mais vous paierez les pots cassés en cas de manquement à ce niveau. Il s’agit donc de bien savoir avec qui vous vous engagez et de ne choisir que des partenaires fiables qui ont déjà prouvé leurs états de services.


6è point : aveuglé par le rendement garanti
De nombreux projets de santé tentent de séduire les investisseurs avec un rendement garanti. Ainsi n’est-il pas inhabituel dans la pratique de garantir le rendement de l’investissement durant les trois premières années, par exemple. Si le logement à assistance se retrouve tout de même vide durant cette période, le propriétaire percevra normalement son dû.
Pour de nombreux investisseurs, c’est le dernier coup de pouce qui les convainc d’investir dans un logement à assistance. « Mais il ne faut pas se faire d’illusions à ce propos : cette garantie est imputée dans le prix d’achat. C’est d’ailleurs une partie de l’explication de l’écart entre les prix d’un appartement normal et d’un logement à assistance. Mais cette différence de prix est de moins en moins justifiable », conclut Karen Cox.