-----------------------------------------------------------------------------------
Investir dans une résidence service à Bruxelles avec Senior Invest : publicité trompeuse ?
Introduction
Le groupe Château Promotion, crée il y a 21 ans, est l’enseigne ou le nom commercial d’un groupe de promotion immobilière à Bruxelles, crée et dirigé par Bernard Van Canneyt. Le groupe Château Promotion est composé d’une vingtaine de sociétés ayant leur siège social à l’avenue Bordet 160 à 1140 Evere. Dunant Gardens s.a. est l’entité juridique qui a absorbé la société Château Promotion en août 2000 mais l’enseigne commerciale continue d’être utilisée.
Ce groupe s’est diversifié via sa filiale Senior Invest Brussels (créée le 11/07/2001, numéro d’entreprise 0475.268.623) dans les services flats sur la Région de Bruxelles-Capitale. Senior Invest est détenue à 99,68% par la Compagnie de Terrains Européens (CTE).
Ce groupe est détenu par la famille Debucquoy d’Oostende qui, au travers de 4 holdings (Gromabel, CTE, Joera & Seagrill Decor), a des fonds propres de plus de 55 millions EUR. Joost Debucquoy a pour épouse Liliane Van Canneyt.
[caption id="attachment_429" align="aligncenter" width="700" caption="Organigramme : EV = Eigen vermogen = Fonds propres"]
[/caption]Senior Invest a déjà construit 3 résidences pour seniors :
- Résidence Green Gardens à 1140 Evere
- Résidence Joséphine à 1030 Schaerbeek
- Résidence Princesse Paola à 1180 Uccle
Ces résidences sont exploitées :
- Soit par la société ‘Seniors & Flats’ (l’entité juridique est en réalité la sprl Brussels Senior Rent, créée le 15/02/2005, avec n° d’entreprise 0872.001.789 ) au capital de 6.200 EUR et des fonds propres de – 469.000 EUR) dirigée au quotidien par Michèle Defalque. Bernard Van Canneyt en est l’adm. délégué.
- Soit par l’asbl Charbo, statuts paru au M.B. du 21/03/2005 avec n° d’entreprise 0872.436.212
L’exploitation de ces services flats sont agréées par la Commission Communautaire de la Région de Bruxelles-Capitale.
L’exploitation du service flat sera régi par le décret flamand concernant les soins aux personnes âgées. (cfr. art. 13)
Le projet
Senior Invest a un projet de construction d’une 4è résidence Belle Epoque à Auderghem avec 80 appartements allant de 40 à 70 m² chacun. Le terrain est et reste propriété de la sa CTE. L’acheteur d’un service flat aura une emphytéose sur le terrain. L’emphytéose est d’une durée de 99 ans, renouvelable une fois. L’acheteur doit payer tous les ans (pour une durée indéterminée) un canon équivalent à 1,5% de la valeur de construction. Ce montant est indexé.
L’acheteur doit signer 2 conventions :
- Une convention de droit d’emphytéose et de vente de construction entre Senior Invest, CTE et l’acheteur et
- Une convention d’exploitation (voir article 13 de la 1è convention).
La publicité
La publicité dans les encarts immobiliers des journaux ou revues de placements annonce un super rendement :
Prix d’achat : 116.000 EUR
Financement :
Fonds propres de 1/3 de l’investissement, soit 40.000 EUR
Crédit sur 20 ans pour le solde de 2/3 avec un remboursement mensuel de 486 EUR/mois
Recettes mensuelles :
Loyer : 700 EUR/ mois
Avantage fiscal : 125 EUR/mois
Plus-value : 290 EUR/mois
Soit total recettes : 1.115 EUR/mois
Charges mensuelles :
Remboursement: 486 EUR/mois
Soit un bénéfice de 629 EUR/mois
En petits caractères, il est mis qu’il s’agit d’un exemple de calcul de rendement, ce qui est correct mais trompeur. En effet, le remboursement de 486 EUR/mois n’est pas le remboursement mensuel du crédit. Il s’agit uniquement des intérêts hypothécaires.
A nos yeux, un calcul plus correct serait celui du cash-flow : Le remboursement du capital n’est pas compris. Concrètement pour un crédit hypothécaire, avec remboursement du capital + intérêt il faut compter une mensualité constante de 750 EUR/mois sur 20 ans ou 950 EUR/mois sur 15 ans.
De plus, la publicité fait miroiter une plus-value. Il faut savoir que si un service flat offre un rendement immédiat intéressant de 6% net, les plus-values ne sont pas comparables à un appartement traditionnel. En effet selon Stefaan Gielens, l’administrateur-délégué d’Aedifica, une sicafi belge spécialisée dans les maisons de repos, affirme que “les maisons de repos assurent des cash-flows réguliers mais il est difficile de réaliser des plus-values sur ce type d’immobilier” (cfr. article dans le journal TIJD du 8 septembre 2009).
Ndlr.: Un service flat se situe entre un hôtel et une maison de repos. A nos yeux c’est plus proche d’une MR/MRS que d’un appartement.
La réalité
Si vous vous rendez à une journée portes ouvertes (un weekend par mois) on vous raconte qu’en réalité la chambre la plus petite coûte 182.000 EUR (tous frais compris) au lieu de 116.000 EUR, quant même une grosse différence !
Prix de la construction (gros oeuvre) 100 % 120.000
Frais d’infrastructure (cuisine, salle de fitness, etc) 15% 18.000
Frais d’architecte 5 % 6.000
TVA 21% 21% 30.240
Provision pour raccordement ‘utilities’ 3.6000
Contribution pour l’emphytéose 1,5% 1.800 par an, indexé.
Ce montant peut être partiellement déduit de l’impôt des personnes physiques (IPP)
Frais de notaire 2.156
Soit un total de 182.000
Gestion du risque de vide locatif ?
Pour répartir le risque de vide locatif, l’exploitant central gère d’emblée les services flats selon un système de “pool” Où toutes les recettes et dépenses sont collectivisées au prorata de 10.000 ièmes.
Lors d’une journée portes ouvertes, on vous annonce que le loyer attendu est de 1.120 EUR/mois dans le cas d’un taux d’occupation de 95% de l’immeuble .
A nos yeux, un calcul ‘publicitaire’ du cash-flow plus correct serait le suivant :
Financement :
Fonds propres de 60.000 EUR (soit 1/3 de l’investissement)
Crédit de 120.000 EUR sur 20 ans pour le solde avec un remboursement mensuel de 750 EUR/mois.
Comment y-a-t’il hypothèque s’il y a emphytéose ?
Même si l’acheteur n’est pas plein propriétaire de sa part de terrain, il est possible d’obtenir un crédit hypothécaire. Un courtier de crédit, qui peut conseiller à ce sujet, est www.alfaconsult.be
Recettes mensuelles :
Loyer : 1.120 EUR/mois (comprenant le loyer et les services obligatoires et facultatifs)
Avantage fiscal : 130 EUR/mois
Plus-value : 0 EUR/mois
Soit total recettes : 1.250 EUR/mois
Charges mensuelles :
Remboursement: 750 EUR/mois
Soit un bénéfice de 500 EUR/mois
Par prudence, nous retiendrons un loyer de 900 EUR/mois (sans tenir compte des recettes des services obligatoires et facultatifs), ce qui donne un résultat de 150 EUR/mois.
Lors de la signature de la convention, l’acheteur doit payer un acompte de 5% sur le montant de la construction soit 6.000 EUR.
Lors de la signature de l’acte devant notaire (endéans les 4 mois de la signature de la 1è convention), l’acheteur doit payer 13.000 EUR comprenant :
- la moitié des frais d’infrastructure (égal à 15% de la construction) càd 9.000 EUR +
- les frais de notaire soit 4.000 EUR
Réflexions - Questions :
Senior Invest
Les actionnaires se sont octroyés un dividende de 923.000 EUR le 30/06/08.
Les fonds propres ne s’élèvent plus qu’à 154.000 EUR.
Elle détient une participation de 50% dans Jacqmain Invest qui a des fonds propres de -380.233 EUR.
Elle a des dettes non bancaires de 552.000 EUR, probablement avancées par une société du groupe.
Senior Invest est une société très rentable qui prend peu de risques.
Brussels Senior Invest sprl en abrégé BSR,
Elle exploite les 3 résidences de services flats.
Elle a un capital de 6.200 EUR et des fonds propres de – 469.000 EUR. Pas de dettes bancaires mais des dettes de 670.000 EUR sans doute via une avance via une société du groupe.
Quel est le rôle de l’asbl Charbo ?
Pourquoi certaines sociétés sont-elles sous capitalisées alors qu’elles sont contrôlées par un holding ayant des fonds propres de 18 millions EUR ?
Les risques
Même si le candidat acheteur est protégé par la loi Breyne, il prend les risques suivants :
1) Préfinancement de la construction :
- début des travaux en mars 2010
- fin des travaux; décembre 2011
- début de l’exploitation septembre 2012
- 1è recette peut être espérée en décembre 2012
Par ce montage, Senior Invest bénéficie d’un financement bon marché sans prendre beaucoup de risques.
N’y a-t-il pas un déplacement du risque vers les candidats acheteurs ?
2) Quant à l’exploitation des services flats, l’exploitant ne donne qu’une garantie de moyens et pas de garantie de résultat !
Le calcul de rendement locatif de 6% net n’est donné qu’ à titre indicatif comme exemple.
« Le pôle d'exploitation paie annuellement 20% + TVA de commission de gestion sur le chiffre d'affaires à l'exploitant central".
Point positif : au sein du pôle exploitation, les propriétaires peuvent désigner 1 à 2 personnes qui peuvent contrôler la comptabilité une fois par semestre.
A la question explicite, dans le cas de la résidence Joséphine, qui est :
1) Le pôle d'exploitation avec numéro d’entreprise et la forme juridique ? (s’agit-il d’une asbl ou sprl ?) nous n’avons pas eu de réponse claire, seulement que dans le cas de la résidence ‘Belle Epoque’ cette structure juridique doit encore être créée (cela signifie qu’elle n’a pas encore l’agrément de la Cocom de la Région de Bruxelles-Capitale)
2) l'exploitant central ? la réponse est la sprl Brussels Senior Rent
Par le mécanisme de l’emphytéose, CTE s’octroie une rente intéressante. Si on estime que la valeur du terrain équivaut à 20% de la construction (dans notre exemple 120.000 x 20% = 24.000 EUR), CTE va bénéficier tous les ans d’un canon indexé soit 1.800 EUR. Au bout de 50 ans, CTE aura eu 90.000 EUR pour un investissement de 24.000 EUR. Il s’agit d’un calcul grossier sans actualisation.
Laurent MAES, version du 15 octobre 09
Réactions bienvenues sur anodin@skynet.be
-----------------------------------------------------------------------
Dans la presse – dans les médias
Un dossier "maisons de repos ou serviceflat ?" est paru dans Mon Argent n° 42 du 17 octobre 2009, le supplément weekend du journal L’Echo.
Dans ce dossier il y a e.a. un article intitulé <“Investir dans une seniorie”> de Melanie De Vrieze avec une interview de Philippe Janssens, administrateur délégué de Stadim, un bureau d’étude immobilier. Une de ses citations est “L'investisseur individuel n'a pas voix au chapitre et doit donc faire aveuglément confiance au gestionnaire. Plusieurs exploitants ont bonne réputation mais de nouveaux promoteurs ont fait leur apparition sur le marché plus récemment. Ils lèvent généralement des fonds avant même que le projet ait été lancé». Mieux vaut dès lors redoubler de prudence…”
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Lexique – Comment s’y retrouver dans les définitions ?
Quelle est la différence entre :
- Maisons de repos (MR)
- Maisons de repos et de soins (MRS)
- Résidences services (RS)
- Centres de soins de jour (CSJ)
- Centres de court séjour (CS)
------------------------------------------------------------------------------------------------
Possibilités d’investissement / placement dans le secteur :
Soit directement dans l’immobilier via des groupes immobiliers tel que :
- ARMONEA - Restel voir www.armonea.be
- Senior Invest
- AEDIFICA : voir leur website www.aedifica.be
- Cofinimmo : voir leur website www.cofinimmo.be (en anglais)
- Serviceflats Invest : voir le website www.sfi.be .
C’est la seule sicafi belge qui investit 100 % de son portefeuille exclusivement dans des résidences services, ce qui permet de bénéficier d’une exonération du précompte mobilier de 15% sur le dividende distribué aux actionnaires . Ces résidences sont louées ou mises à disposition principalement à des CPAS et quelquefois à des opérateurs actifs dans le secteur non-marchand. Cette sicafi investit uniquement en Région flamande. Les syndicats du secteur non-marchand estiment que le secteur des soins et d’hébergement des personnes âgées ne devrait idéalement pas être géré par des groupes privés. En effet, ceux-ci pourraient être tentés de mettre l’intérêt de la qualité des soins aux personnes après la recherche de profit. Par conséquent, SFI semble être le produit de placement le plus « éthique » pour celui qui souhaite investir dans le secteur. Les actionnaires (ou un membre de la même famille) qui détiennent au moins 10 actions durant au moins 5 ans ont un droit préférentiel de pouvoir occuper un service flat au-delà de 75 ans. Sous certaines conditions, ces actions peuvent être exonérées de droit de succession (mais elles doivent avoir été acquises avant 2005). Le conseil d’administration est composée de représentants de banques, GIMV et/ou l’association flamande des villes et communes.
-----------------------------------------------------------------------------
Les acteurs privés opérationnels sur le marché belge :
A côté des nombreuses institutions publiques et du secteur non-marchand, il y a également des groupes privés tel que :
- Senior Living Group
- Armonea
- Medibelge
- Senior Assist
Caricature
