-----------------------------------------------------------------------------------------------
Investeren in een serviceflat in Brussel via Senior Invest: misleidende reclame ?
Inleiding
De groep Château Promotion werd 25 jaren geleden opgericht. Het is de commerciële naam van een immobiliën groep in Brussel, opgericht en geleid door Bernard Van Canneyt. De groep Château Promotion is samengesteld uit een twintigtal maatschappijen met als maatschappelijke zetel aan de Bordetlaan,160 te 1140 Evere. Dunant Gardens n.v. is de juridische entiteit die Château Promotion opslorpte in augustus 2000 met behoud evenwel van de naam voor commerciële doeleinden.
Deze groep heeft zich, door middel van haar filiaal Senior Invest Brussels (opgericht op 11/01/2000, ondernemingsnummer 0475.268.623) gediversifieerd in serviceflats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Senior Invest is voor 99,68 % in handen van La Compagnie de Terrains Européens (CTE).
Deze groep behoort tot de familie Debucquoy van Oostende. De groep beschikt via 4 holdings (Gromabel, CTE, Joera & Seagril Decor) over een eigen vermogen van meer dan 55 miljoen EUR. Joost Debucquoy is de echtgenoot van Liliane Van Canneyt.
[caption id="attachment_436" align="aligncenter" width="700" caption="Organigram - Legende : E.V. = Eigen Vermogen"]
[/caption]Senior Invest heeft reeds drie residenties gebouwd :
- Residentie Green Gardens te 1140 Evere
- Residentie Josephine te 1030 Schaerbeek
- Residentie Prinses Paola te 1180 Ukkel
Uitbating van de serviceflats
Deze residenties worden uitgebaat :
- Hetzij door de maatschappij "Seniors & Flats (de juridische entiteit is in werkelijkheid de bvba Brussels Senior Rent, opgericht op 15/02/2005, ondernemingsnummer 0872.001.789) met 6.200 EUR als kapitaal en een eigen vermogen van -469.000 EUR). De maatschappij wordt geleid door Michèle Defalque. Bernard Van Canneyt is er afgevaardigd beheerder.
- Hetzij door de vzw Charbo, waarvan de statuten verschenen in het Belgisch Staatsblad van 21/03/2005 met ondernemingsnummer 0872.436.212.
De uitbating van deze serviceflats is erkend door de Gemeenschappelijke Gemeeschapscommissie (GGC) v/h Brussels Hoofdstedelijk Gewest ".
De uitbating van de serviceflats zal in overeenstemming zijn met het Vlaamse decreet met betrekking tot voorzieningen voor ouderen (cf. art 13).
Het project
Senior Invest heeft de bedoeling een vierde residentie Belle Epoque te bouwen te Ouderghem met 80 appartementen gaande van 40 tot 70 m2. Het terrein is en blijft eigendom van CTE.De koper van een serviceflat zal een erfpacht hebben op de grond. De erfpacht is van een duur van 99 jaar, éénmaal hernieuwbaar. De koper moet elke jaar (voor onbepaalde tijd) een erfgoedpachtvergoeding betalen gelijk aan 1,5% van de bouwprijs. Dit bedrag is geïndexeerd.
De koper moet twee overeenkomsten tekenen :
- een overeenkomst van erfpachtrecht en verkoop van gebouw tussen Senior Invest, CTE en de koper en
- een uitbatingovereenkomst (zie art. 13 van de eerste overeenkomst)
Reclame
De advertentie in de vastgoed katerns van sommige kranten en beleggingsbladen kondigt een super rendement aan. Aankoopprijs : 116.000 EUR.
Financiering
Eigen middelen gelijk aan 1/3de van de investering, zijnde 40.000 EUR
Lening op 20 jaar voor de overige 2/3de, mits maandelijkse terugbetaling van 486 EUR.
Maandelijkse opbrengst
- huur 700 EUR per maand- fiscaal voordeel 125 EUR per maand
- meerwaarde 290 EUR per maand
Totaal inkomsten 1.115 EUR per maand
Maandelijkse last
Aflossing 486 EUR per maand
Zijnde een winst van 629 EUR per maand
In kleine letters wordt er aan toegevoegd dat het hier om een voorbeeld van rendementberekening gaat, hetgeen juist is, doch verwarrend om niet te zeggen misleidend. Inderdaad de aflossing van 486 EUR per maand dekt de maandelijkse terugbetaling van de lening niet. Het gaat hier uitsluitend om de hypothecaire intresten.
Een correctere berekening zou in ons ogen die van de cash-flow zijn. De aflossing van het kapitaal is niet inbegrepen. Concreet zou men voor een hypothecaire lening, met aflossing van kapitaal en intrest komen tot een constante maandelijkse betaling van 750 EUR op 20 jaar of 950 EUR op 15 jaar.
De advertentie daarenboven maakt gewag van een ‘schone’ meerwaarde. Men moet weten dat indien een serviceflat een onmiddellijke en interessante rendement biedt van 6% netto, deze meerwaarde niet te vergelijken is met die van een traditioneel appartement. Volgens Stefaan Gielens, afgevaardigd beheerder van Aedifica, Bevak gespecialiseerd in o.a. rusthuizen : "Deze tehuizen bezorgen wel regelmatige cash-flows, terwijl het langs de andere kant het moeilijk is meerwaardes te realiseren op dit type vastgoed" (cf. art in de krant “De Tijd” van 8 september 2009).
NB. Een serviceflat is een combinatie tussen een hotel en een rusthuis, maar is volgens ons dichter bij een RVT dan een gewoon appartement.
De realiteit
Als men naar een opendeurdag gaat (een weekend per maand) dan vertelt men u dat in werkelijkheid de kleinste kamer 182.000 EUR kost (alle kosten inbegrepen) i.p.v. 116.000 EUR.Toch een groot verschil !
| Bouwprijs | 100 % | 120.000 |
| Infrastructuur (gemeenschappelijke keuken, restaurant, fitness, enz.) | 15 % | 18.000 |
| Architect honoraria | 5 % | 6.000 |
| BTW | 21 % | 30.240 |
| Provisie nutaansluitingen | 3.600 | |
| Jaarlijks erfpachtvergoeding geïndexeerd. Kan afgetrokken worden van de belastingen | 1,5 % | 1.800 |
| Notariskosten | 2.156 | |
| Zijnde een totaal van | 182.000 |
Om dit risico te voorkomen is de uitbating van de serviceflats geregeld op basis van een poolsysteem waarin alle ontvangsten en kosten zijn samengebracht en verdeeld pro rata de 10.000ste.
Tijdens een opendeurdag werd beweerd dat de te verwachten huuropbrengst 1.120 EUR per maand zou bedragen ingeval van een 95% bezettingsgraad.
In onze ogen zou een correctere “advertentie” cash-flow berekening er als volgt moeten uitzien :
Financiering
Eigen middelen van 60.000 EUR (zijnde 1/3de van de investering)Lening van 120.000 EUR voor het saldo te betalen op 20 jaar aan 750 EUR per maand.
Kan men een hypothecaire lening bekomen bij erfpacht ?
Dit is inderdaad mogelijk zelfs is de aankoper niet volle eigenaar van zijn deel van de grond.
Een kredietbemiddelaar die hier raad kan geven is www.alfaconsult.be.
Maandelijkse inkomsten
Huur 1.120 EUR per maand (huur en verplichte en facultatieve diensten inbegrepen)Fiscaal voordeel 130 EUR per maaand
Meerwaarde 0 EUR
Totaal inkomsten 1.250 EUR per maand.
Maandelijkse lasten
Aflossing 750 EUR per maandZijnde een winst van 500 EUR per maand.
Voorzichtigheidhalve, onthouden wij een huuropbrengst van 900 EUR (we houden geen rekening met de inkomsten van de verplichte en facultatieve diensten), hetgeen een uiteindelijk resultaat oplevert van 150 EUR per maand.
Op het moment van de ondertekening van de overeenkomst moet de koper 5% van het bedrag van de bouw betalen, zijnde 6.000 EUR.
Op het moment van de ondertekening van de akte bij de notaris (binnen de 4 maanden na de ondertekening van de overeenkomst) moet de koper 13.000 EUR betalen zijnde :
- de helft van de infrastructuurkosten (gelijk aan 15 % van de bouw) zijnde ongeveer 9.000 EUR
- de notariskosten gelijk aan 4.000 EUR
Volgens de wet Breyne kan een promotor slechts betalingen vragen in functie van de vooruitgang van de werken en 5 % bij de ondertekening van de akte bij de notaris (plus notariskosten).
Hier omzeilt Senior Invest imo de geest van de wet door 50 % van de infrastructuurkosten te eisen, zijnde 9.000 EUR in ons voorbeeld.
Bedenkingen-Vragen :
Senior Invest
De aandeelhouders hebben zich een dividend van 923.000 EUR toegekend op 30/06/08Het eigen vermogen bedraagt maar 154.000 EUR.
Senior Invest heeft een participatie van 50% in Jacqmain Invest die over een eigen vermogen van min 380.233 EUR beschikt.
Zij heeft niet-bancaire schulden van 552.000 EUR, waarschijnlijk voorgeschoten door een maatschappij van de Groep.
Senior Invest is een zeer rendabele maatschappij die weinig risico’s neemt.
Brussels Senior Invest bvba (BSR)
Ze baat drie serviceflats residenties uit.
Ze heeft een kapitaal van maar 6.200 EUR en een eigen vermogen van min 469.000 EUR. Geen bancaire schulden maar wel schulden ter hoogte van 670.000 EUR, waarschijnlijk geld voorgeschoten door een maatschappij van de Group.
Wat is de rol van de vzw Charbo ?
Waarom zijn sommige maatschappijen onder gekapitaliseerd, terwijl zij in handen zijn van een holding met eigen middelen ter hoogte van 18 miljoen EUR ?
Risico’s
Zelfs is de kandidaat koper beschermd door de wet Breyne, toch neemt hij imo volgende risico’s :1) Prefinanciering van de bouw
| maart 2010 |
| december 2011 |
| september 2012 |
| december 2012 |
| => Geen inkomsten dus de 2 eerste jaren ! | |
Is er geen verschuiving van de risico’s naar de kandidaat kopers ?
2) Wat de uitbating betreft geeft de uitbater maar een garantie van middelen en niet van resultaat!
Het rendement van 6% wordt alleen maar als voorbeeld en indicatieve titel gegeven.
De “exploitatie pool betaalt jaarlijks 20 % + BTW als uitbatingcommissie op het zakencijfer aan de centrale uitbater”.
Positief punt : in de “exploitatiepool” mogen de eigenaars 1 à 2 personen aanduiden die éénmaal per trimester de rekeningen kunnen controleren.
Op de vraag “Wat is de naam van de exploitatiepool met het ondernemingsnummer en juridische vorm (vzw of bvba) ?” voor de “Residentie Josephine” kregen we geen duidelijk antwoord, buiten het feit dat wat de residentie “Belle Epoque” betreft de juridische structuur nog moet gecreëerd worden (dit wil zeggen dat ze tot nu toe nog niet erkend is door de GGC).
Op de vraag wie de centrale uitbater is werd geantwoord de bvba Brussels Senior Rent.
Door het mechanisme van de erfpacht, kent CTE zich een interessante rente toe. Indien men schat dat de waarde van de grond gelijk is aan 20% van de bouw (in ons voorbeeld
120.000 x 20 % = 24.000 EUR, gaat CTE elk jaar genieten van een geïndexeerd erfpachtvergoeding van 1.800 EUR. Na 50 jaar zal CTE 90.000 EUR ontvangen hebben voor een investering van 24.000 EUR. Het gaat hier om een ruwe berekening zonder actualisering.
Laurant MAES, versie van 15 oktober 09.
reacties welkom op anodin@skynet.be
--------------------------------------------------------------------------
In de pers - in de media
Een interessant artikel over de sektor van Seniorflats in Vlaanderen verscheen in de krant De Standaard van 18-19 juli 09 met als titel : Oud worden in stijl : nieuwe senioren handhaven comfortabele levensstijl (klik op de titel om het on-line te lezen)
Een dossier "Rusthuis, dagcentrum of serviceflat ?" is verschenen in NETTO n° 42 van 17 oktober 2009, het weekend katern bij de krant TIJD.
In dit dossier is er o.a. een artikel (klik hier om het zien) <Investeer in een seniorenflat> van Melanie De Vrieze met een interessant interview van Philippe Janssens, afgevaardigd bestuurder van het studiebureau Stadim. Een van zijn citaten is "De individuele belegger heeft geen enkele zeggenschap en dat vraagt blind vertrouwen. Meerdere exploitanten hebben een zekere reputatie, maar er zijn ook nieuwe op de markt gekomen. Vaak kloppen die aan voor het project opgestart is. Dan is toch voorzichtigheid geboden."
Klik hier om een interessante <Powerpoint over het Vlaams woonzorgdecreet> te downloaden van Bernadette van den Heuvel n.a.v. een congres van de Christelijk Mutualiteit op 12/12/08 te Beveren
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Benamingen
Wat is het verschil tussen :
- Rusthuizen (ROB)
- Rust- en verzorgingstehuizen (RVT)
- Serviceflats (SF)
- Dagverzorgingscentra (DVC)
- Kortverblijven (KV)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lijst of repertorium met de erkende serviceflats in Vlaanderen door het Vlaamse Agentschap 'Zorg en Gezondheid'
Klik hier voor <www.zorg-en-gezondheid.be/erkendeserviceflats.aspx >
Klik hier voor <informatie m.b.t. de programmatie, de te volgen procedures voor de voorafgaande vergunning, erkenning of subsidiëring van de bouw van een serviceflatgebouw>
------------------------------------------------------------------------------------------------
Mogelijke vormen van belegging in de sektor :
ofwel direct in vastgoed zelf via :
- ARMONEA - Fusie van Restel en Van den Brande zie www.armonea.be
- Senior Invest
- AEDIFICA : zie hier hun website www.aedifica.be
- Cofinimmo : zie hier hun website www.cofinimmo.be
- Serviceflats Invest : zie hun website www.sfi.be
SFI is een residentiële vastgoedbevak die op aangeven van lokale besturen serviceflats bouwt in het Vlaams Gewest. De kaap van 2.000 flats wordt dit jaar allicht overschreden. De flats worden voor een vaste periode van 27 jaar verhuurd aan lokale OCMW's en VZW's die op het einde van de looptijd een koopoptie hebben. De vastgoedbevak heeft enkele speciale kenmerken. Wie minstens 10 aandelen - goed voor een investering van 90.000 euro - 5 jaar lang aanhoudt, heeft een voorrecht om een serviceflat te betrekken tussen 2005-2020 tegen een democratische dagprijs. Men moet minstens 75 jaar zijn en de aandelen mogen ook gedurende het verblijf niet worden verkocht. Eveneens interessant is de eenmalige vrijstelling van successierechten, tenminste als de effecten voor 2005 werden aangekocht. Door deze maatregelen is het verhandelde volume beperkt. De raad van bestuur is samengesteld door de directeur van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) en vertegenwoordigers van banken. Aan de huidige beurskoers van 9.300 EUR, is het netto dividendrendement 5,5 %. In vergelijking met de andere bevaks, is er bij SFI geen meerwaarde bij einde rit (verkoop v/d gebouwen na 27 jaar). SFI wordt beschouwt door sommige beleggers als een alternatief voor een inflatiegelinkte obligatie.
-----------------------------------------------------------------------------
De operatoren actief in deze sektor :
Naast de talrijke openbare en social-profit instellingen, zijn er ook private groepen actief zoals :
- Senior Living Group
- Armonea (fusie van Restel & Van den Brande)
- Medibelge
- Senior Assist
Cartoon :
