-----------------------------------------------------------------------------------------------
Investeren in een serviceflat in Brussel via Senior Invest: misleidende reclame ?
Inleiding
De groep Château Promotion werd 25 jaren geleden opgericht. Het is de commerciële naam van een immobiliën groep in Brussel, opgericht en geleid door Bernard Van Canneyt. De groep Château Promotion is samengesteld uit een twintigtal maatschappijen met als maatschappelijke zetel aan de Bordetlaan,160 te 1140 Evere. Dunant Gardens n.v. is de juridische entiteit die Château Promotion opslorpte in augustus 2000 met behoud evenwel van de naam voor commerciële doeleinden.
Deze groep heeft zich, door middel van haar filiaal Senior Invest Brussels (opgericht op 11/01/2000, ondernemingsnummer 0475.268.623) gediversifieerd in serviceflats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Senior Invest is voor 99,68 % in handen van La Compagnie de Terrains Européens (CTE).
Organigramme :
Deze groep behoort tot de familie Debucquoy van Oostende. De groep beschikt via 4 holdings (Gromabel, CTE, Joera &; Seagril Decor) over een eigen vermogen van meer dan 55 miljoen EUR (in 2010). Joost Debucquoy is de echtgenoot van Liliane Van Canneyt.
Portrait op http://derijkstebelgen.be/vermogende/familie-dubucquoy/ met een vermogen geschat op een voorzichtige 42 miljoen EUR (in 2017) door de website De Rijkste Belgen.
Senior Invest heeft verschillende residenties gebouwd :
1. Residentie Green Gardens te H. Dunantlaan 20 in 1140 Evere
2. Residentie Josephine te Charbolaan 26 in 1030 Schaerbeek
3. Residentie Prinses Paola te Alsembergsesteenweg 905 in 1180 Ukkel
4. Residentie Hof ter Leie in Wevelgem (dicht bij Kortrijk) operationeel sinds 2015. Slecht 25 kamers op 88 zouden bezet zijn in maart 2017
5. Residentie RiverPark 74 assistentiewoningen in Vilvoorde in 2015. of zie Riverpark
6. Residentie Belle Epoque te Waversesteenweg 1452 in 1160 Oudergem
7. Residentie De Maalbeek te Brusselsesteenweg 37 in 1850 Grimbergen
8. Residentie De Druivelaar te Brusselsesteenweg 133 in 3090 Overijse
Uitbating van de serviceflats
Deze residenties worden uitgebaat :
- Hetzij door de maatschappij "Seniors & Flats (de juridische entiteit is in werkelijkheid de bvba Brussels Senior Rent, opgericht op 15/02/2005, ondernemingsnummer 0872.001.789) met 6.200 EUR als kapitaal en een eigen vermogen van -469.000 EUR, balans 2009). De maatschappij wordt geleid door Michèle Defalque. Bernard Van Canneyt is er afgevaardigd beheerder.
- Hetzij door de vzw Charbo, waarvan de statuten verschenen in het Belgisch Staatsblad van 21/03/2005 met ondernemingsnummer 0872.436.212.
- Hetzij door Time for Quality NV, afgekort T4Q met ondernemingsnummer 0545.881.257 met zetel te KLEIN VELDEKEN 12A 1730 ASSE (opgericht op 18/02/2014) met als bestuurders 2 vennootschappen BNL Consult bvba en BNL Immo bvba,
waarvan Martin BAERT de enige vertegenwoordiger is. - T4Q had een negatief eigen vermogen van -146.443 EUR per 31/12/15 (kapitaal van 375.000 EUR en overgedragen verlies van 521.443 EUR), geen personeel op de payroll,
T4Q heeft gelukkig een kapitaalsverhoging gedaan op 05/08/2016 van 700.000 EUR om het kapitaal te brengen op 1.075.000 EUR.
Zij beheren in maat 2017 zes (6) gebouwen waaronder 4 gebouwd door Senior Invest :
- Residentie De Maalbeek gelegen Brusselsesteenweg 37, 1850 Grimbergen
- Residentie De Druivelaar gelegen Brusselsesteenweg 133, 3090 Overijse
- Hof ter Leie gelegen Koperdraadstraat 11, 8560 Wevelgem
- Residentie Riverpark gelegen Tuchthuisstraat 2, 1800 Vilvoorde
BNL Consult bvba, met ondernemingsnummer 0463.779.368, zetel gelegen Bovalstraat 5 te 8670 KOKSIJDE (eerder in Gooik op het domicilie van Martin Baert) heeft 3 bestuurders die ook alle 3 zaakvoerders ttz de 2 broers en zus : Martin BAERT, Lieven BAERT en Karen BAERT.
BNL Consult bvba beschikt sinds 04/04/2014 (verschenen in B.S. 12/01/2015) over de mandaten van bestuurders in volgende entiteiten :
- De Maalbeek vzw
- Hestia Services vzw met ondernemingsnummer 0819.933.674 en zetel Klein Veldeken 12A te 1730 ASSE
- Service Flat Residenties vzw
BNL Immo bvba met ondernemingsnummer 0837.421.982 heeft 4 bestuurders die ook alle 4 zaakvoerders ttz de 2 broers en zus : Martin BAERT, Lieven BAERT en Karen BAERT en de echtgenote van Martin Baert. BNL Immo beschikt over dezelfde mandaten in de 3 bovenstaande vzw's. - Time for Quality speelt het sluw. De officiële uitbating voor bv. residentie Hof Ter Leie gebeurt via de juridische entiteit :
De Maalbeek vzw, met zetel gelegen Klein Veldeken 12 A te 1730 Asse (hetzelfde adres dan T4Q), met ondernemingsnummer 0869.556.597 met als bestuurders :
- Martin BAERT
- Luc Deheyder uit 1982 Elewijt. Hij is OCMW-raadslid van Zemst via CD&V. Hij was voormalig personeelsdirecteur bij Renault, New Holland, rusthuizen Soprim@.
- Service Flat Residenties vzw, met zetel .... Klein Veldeken 12 A te 1730 Asse, met ondernemingsnummer 0818.720.778
Service Flat Residenties vzw, heeft als bestuurders (BS van 28/07/2016) :
- Martin BAERT
- Time for Quality NV, afgekort T4Q
- BNL Consult bvba met ondernemingsnummer 0463.779.368, zetel gelegen Bovalstraat 5 te 8670 KOKSIJDE
- Luc Deheyder uit 1982 Elewijt. Hij is OCMW-raadslid van Zemst via CD&V
- Dominique VERTE uit 6464 Chimay, Prof Sociale gerontologie; Seniorenbehoeften; vergrijzing aan de VUB, Department of Educational Sciences
De uitbating van deze serviceflats is erkend door de Gemeenschappelijke Gemeeschapscommissie (GGC) v/h Brussels Hoofdstedelijk Gewest ".
De uitbating van de serviceflats zal in overeenstemming zijn met het Vlaamse decreet met betrekking tot voorzieningen voor ouderen (cf. art 13).
Opletten vóór het tekenen van een compromis of verkoopovereenkomst :
Bij het tekenen van een compromis ga je impliciet akkoord met de basisakte en huishoudelijk reglement van de vereniging van mede-eigenaars (VME) : een boek van 60 à 80 pagina's. Dat document (dat je normaal pas krijgt bij het tekenen van de notariële akte 3 à 4 maand na de compromis. Ik raad aan om dat document (net zoals de jaarrekeningen van de uitbater) te eisen en te lezen vóór het tekenen van een eventuele compromis ) vermeld o.a. welke juridisch entiteit de exploitatie / uitbater van de assistentiewoningen zal doen voor 10 jaar. U bent dan gebonden voor 10 jaar, zonder dat u weet hoeveel commissie, honoraria die uitbater zal vragen ongeacht of het beheer goed is of niet. De 3 eerste jaren is er meestal leegstand, dus geen rendement voor sommige / de meerderheid van de investeerders. Die laatste moeten zelf nog kosten betalen voor de leegstand aan die uitbater en aan de syndicus van de VME !
Het project
Senior Invest heeft de bedoeling een vierde residentie Belle Epoque te bouwen te Ouderghem met 80 appartementen gaande van 40 tot 70 m2. Het terrein is en blijft eigendom van CTE.
De koper van een serviceflat zal een erfpacht hebben op de grond. De erfpacht is van een duur van 99 jaar, éénmaal hernieuwbaar. De koper moet elke jaar (voor onbepaalde tijd) een erfgoedpachtvergoeding betalen gelijk aan 1,5% van de bouwprijs. Dit bedrag is geïndexeerd.
De koper moet twee overeenkomsten tekenen :
- een overeenkomst van erfpachtrecht en verkoop van gebouw tussen Senior Invest, CTE en de koper en
- een uitbatingovereenkomst (zie art. 13 van de eerste overeenkomst)
De eigenaar van een serviceflat heeft het recht deel te nemen aan de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars.
Reclame in 2010
De advertentie in de vastgoed katerns van sommige kranten en beleggingsbladen kondigt een super rendement aan. Aankoopprijs : 116.000 EUR.
Financiering
Eigen middelen gelijk aan 1/3de van de investering, zijnde 40.000 EUR
Lening op 20 jaar voor de overige 2/3de, mits maandelijkse terugbetaling van 486 EUR.
Maandelijkse opbrengst
- huur 700 EUR per maand
- fiscaal voordeel 125 EUR per maand
- meerwaarde 290 EUR per maand
Totaal inkomsten 1.115 EUR per maand
Maandelijkse lastAflossing 486 EUR per maand
Zijnde een winst van 629 EUR per maand
In kleine letters wordt er aan toegevoegd dat het hier om een voorbeeld van rendementberekening gaat, hetgeen juist is, doch verwarrend om niet te zeggen misleidend. Inderdaad de aflossing van 486 EUR per maand dekt de maandelijkse terugbetaling van de lening niet. Het gaat hier uitsluitend om de hypothecaire intresten.
Een correctere berekening zou in ons ogen die van de cash-flow zijn. De aflossing van het kapitaal is niet inbegrepen. Concreet zou men voor een hypothecaire lening, met aflossing van kapitaal en intrest komen tot een constante maandelijkse betaling van 750 EUR op 20 jaar of 950 EUR op 15 jaar.
De advertentie daarenboven maakt gewag van een ‘schone’ meerwaarde. Men moet weten dat indien een serviceflat een onmiddellijke en interessante rendement biedt van 6% netto, deze meerwaarde niet te vergelijken is met die van een traditioneel appartement. Volgens Stefaan Gielens, afgevaardigd beheerder van Aedifica, Bevak gespecialiseerd in o.a. rusthuizen : "Deze tehuizen bezorgen wel regelmatige cash-flows, terwijl het langs de andere kant het moeilijk is meerwaardes te realiseren op dit type vastgoed" (cf. art in de krant “De Tijd” van 8 september 2009).
NB. Een serviceflat is een combinatie tussen een hotel en een rusthuis, maar is volgens ons dichter bij een RVT dan een gewoon appartement.
De realiteit
Als men naar een opendeurdag gaat (een weekend per maand) dan vertelt men u dat in werkelijkheid de kleinste kamer 182.000 EUR kost (alle kosten inbegrepen) i.p.v. 116.000 EUR.
Toch een groot verschil !
| Bouwprijs |
100 %
|
120.000
|
| Infrastructuur (gemeenschappelijke keuken, restaurant, fitness, enz.) |
15 %
|
18.000
|
| Architect honoraria |
5 %
|
6.000
|
| BTW |
21 %
|
30.240
|
| Provisie nutaansluitingen |
3.600
| |
| Jaarlijks erfpachtvergoeding geïndexeerd. Kan afgetrokken worden van de belastingen |
1,5 %
|
1.800
|
| Notariskosten |
2.156
| |
| Zijnde een totaal van |
182.000
|
Risico op leegstand?
Om dit risico te voorkomen is de uitbating van de serviceflats geregeld op basis van een poolsysteem waarin alle ontvangsten en kosten zijn samengebracht en verdeeld pro rata de 10.000ste.
Tijdens een opendeurdag werd beweerd dat de te verwachten huuropbrengst 1.120 EUR per maand zou bedragen ingeval van een 95% bezettingsgraad.
In onze ogen zou een correctere “advertentie” cash-flow berekening er als volgt moeten uitzien :
Financiering
Eigen middelen van 60.000 EUR (zijnde 1/3de van de investering)
Lening van 120.000 EUR voor het saldo te betalen op 20 jaar aan 750 EUR per maand.
Kan men een hypothecaire lening bekomen bij erfpacht ?
Dit is inderdaad mogelijk zelfs is de aankoper niet volle eigenaar van zijn deel van de grond.
Een kredietbemiddelaar die hier raad kan geven is www.alfaconsult.be.
Maandelijkse inkomsten
Huur 1.120 EUR per maand (huur en verplichte en facultatieve diensten inbegrepen)
Fiscaal voordeel 130 EUR per maaand
Meerwaarde 0 EUR
Totaal inkomsten 1.250 EUR per maand.
Maandelijkse lasten
Aflossing 750 EUR per maand
Zijnde een winst van 500 EUR per maand.
Voorzichtigheidhalve, onthouden wij een huuropbrengst van 900 EUR (we houden geen rekening met de inkomsten van de verplichte en facultatieve diensten), hetgeen een uiteindelijk resultaat oplevert van 150 EUR per maand.
Op het moment van de ondertekening van de overeenkomst moet de koper 5% van het bedrag van de bouw betalen, zijnde 6.000 EUR.
Op het moment van de ondertekening van de akte bij de notaris (binnen de 4 maanden na de ondertekening van de overeenkomst) moet de koper 13.000 EUR betalen zijnde :
- de helft van de infrastructuurkosten (gelijk aan 15 % van de bouw) zijnde ongeveer 9.000 EUR
- de notariskosten gelijk aan 4.000 EUR
Volgens de wet Breyne kan een promotor slechts betalingen vragen in functie van de vooruitgang van de werken en 5 % bij de ondertekening van de akte bij de notaris (plus notariskosten).
Hier omzeilt Senior Invest imo de geest van de wet door 50 % van de infrastructuurkosten te eisen, zijnde 9.000 EUR in ons voorbeeld.
Bedenkingen-Vragen :
Senior Invest
De aandeelhouders hebben zich een dividend van 923.000 EUR toegekend op 30/06/08
Het eigen vermogen bedraagt maar 154.000 EUR.
Senior Invest heeft een participatie van 50% in Jacqmain Invest die over een eigen vermogen van min 380.233 EUR beschikt.
Zij heeft niet-bancaire schulden van 552.000 EUR, waarschijnlijk voorgeschoten door een maatschappij van de Groep.
Senior Invest is een zeer rendabele maatschappij die weinig risico’s neemt.
Brussels Senior Invest bvba (BSR)
Ze baat drie serviceflats residenties uit.
Ze heeft een kapitaal van maar 6.200 EUR en een eigen vermogen van min 469.000 EUR. Geen bancaire schulden maar wel schulden ter hoogte van 670.000 EUR, waarschijnlijk geld voorgeschoten door een maatschappij van de Group.
Wat is de rol van de vzw Charbo ?
Waarom zijn sommige maatschappijen onder gekapitaliseerd, terwijl zij in handen zijn van een holding met eigen middelen ter hoogte van 18 miljoen EUR ?
Risico’s
Zelfs is de kandidaat koper beschermd door de wet Breyne, toch neemt hij imo volgende risico’s :
1) Prefinanciering van de bouw
| |
| - einde werken : - Begin uitbating : september 2012 | december 2011 |
| - eerst verwachte inkomsten | december 2012 |
| => Geen inkomsten dus de 2 eerste jaren ! | |
Door dit mechanisme geniet Senior Invest van een goedkope financiering zonder veel risico’s.
Is er geen verschuiving van de risico’s naar de kandidaat kopers ?
2) Wat de uitbating betreft geeft de uitbater maar een garantie van middelen en niet van resultaat!
Het rendement van 6% wordt alleen maar als voorbeeld en indicatieve titel gegeven.
De “exploitatie pool betaalt jaarlijks 20 % + BTW als uitbatingcommissie op het zakencijfer aan de centrale uitbater”.
Positief punt : in de “exploitatiepool” mogen de eigenaars 1 à 2 personen aanduiden die éénmaal per trimester de rekeningen kunnen controleren.
Op de vraag “Wat is de naam van de exploitatiepool met het ondernemingsnummer en juridische vorm (vzw of bvba) ?” voor de “Residentie Josephine” kregen we geen duidelijk antwoord, buiten het feit dat wat de residentie “Belle Epoque” betreft de juridische structuur nog moet gecreëerd worden (dit wil zeggen dat ze tot nu toe nog niet erkend is door de GGC).
Op de vraag wie de centrale uitbater is werd geantwoord de bvba Brussels Senior Rent.
Door het mechanisme van de erfpacht, kent CTE zich een interessante rente toe. Indien men schat dat de waarde van de grond gelijk is aan 20% van de bouw (in ons voorbeeld
120.000 x 20 % = 24.000 EUR, gaat CTE elk jaar genieten van een geïndexeerd erfpachtvergoeding van 1.800 EUR. Na 50 jaar zal CTE 90.000 EUR ontvangen hebben voor een investering van 24.000 EUR. Het gaat hier om een ruwe berekening zonder actualisering.
Laurent MAES, versie van 15 oktober 09.
reacties welkom op anodin@skynet.be
--------------------------------------------------------------------------------------
Op 28/04/2015 kreeg ik volgende email :
Geachte heer,
Ik
ben actief bij de groep Brussels Projects, waar Senior Invest toebehoort.
Wij
hebben uw blog grondig gelezen en willen u er ook op wijzen dat de zaken die u
daarin vermeld niet meer accuraat zijn. Vandaar vragen we u deze zaken aan te
passen of te verwijderen.
In
2014 is de aandeelstructuur veranderd, het nieuwe management heeft hierbij een
andere filosofie en wenst het nieuwe management de zaken anders aan te pakken.
Als bouwpromotor is het nog steeds ons doel assistentiewoningen te bouwen maar
dit met ervaren uitbaters uit de zorgsector.
Uw
dankend voor uw begrip en in afwachting van reactie verblijf ik, hoogachtend,
Louis Van Hulle
Sales Manager
J. Bordetlaan 160/1
1140 Brussel
Tel +32 2 646 44 00 – Gsm +32
497 29 20 29
--------------------------------------------------------------------------
In de pers - in de media
Een interessant artikel over de sektor van Seniorflats in Vlaanderen verscheen in de krant De Standaard van 18-19 juli 09 met als titel : Oud worden in stijl : nieuwe senioren handhaven comfortabele levensstijl (klik op de titel om het on-line te lezen)
Een dossier "Rusthuis, dagcentrum of serviceflat ?" is verschenen in NETTO n° 42 van 17 oktober 2009, het weekend katern bij de krant TIJD.
In dit dossier is er o.a. een artikel (klik hier om het zien) <Investeer in een seniorenflat> van Melanie De Vrieze met een interessant interview van Philippe Janssens, afgevaardigd bestuurder van het studiebureau Stadim. Een van zijn citaten is "De individuele belegger heeft geen enkele zeggenschap en dat vraagt blind vertrouwen. Meerdere exploitanten hebben een zekere reputatie, maar er zijn ook nieuwe op de markt gekomen. Vaak kloppen die aan voor het project opgestart is. Dan is toch voorzichtigheid geboden."
Een serviceflat, de ideale belegging? in Plus magazine van 12/11/09
Klik hier om een interessante <Powerpoint over het Vlaams woonzorgdecreet> te downloaden van Bernadette van den Heuvel n.a.v. een congres van de Christelijk Mutualiteit op 12/12/08 te Beveren
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Benamingen
Wat is het verschil tussen :
- Rusthuizen (ROB)
- Rust- en verzorgingstehuizen (RVT)
- Serviceflats (SF)
- Dagverzorgingscentra (DVC)
- Kortverblijven (KV)
zie website www.derusthuizen.be
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lijst of repertorium met de erkende serviceflats in Vlaanderen door het Vlaamse Agentschap 'Zorg en Gezondheid'
Klik hier voor <www.zorg-en-gezondheid.be/erkendeserviceflats.aspx >
Klik hier voor <informatie m.b.t. de programmatie, de te volgen procedures voor de voorafgaande vergunning, erkenning of subsidiëring van de bouw van een serviceflatgebouw>
------------------------------------------------------------------------------------------------
Mogelijke vormen van belegging in de sektor :
ofwel direct in vastgoed zelf via :
- ARMONEA - Fusie van Restel en Van den Brande zie www.armonea.be
- Senior Invest
ofwel via een vastgoedbevak (genoteerd op de beurs Euronext) zoals :
- AEDIFICA : zie hier hun website www.aedifica.be
- Cofinimmo : zie hier hun website www.cofinimmo.be
- Care Proprety Invest (ex-Serviceflats Invest) : zie hun website http://carepropertyinvest.be
SFI is een residentiële vastgoedbevak die op aangeven van lokale besturen serviceflats bouwt in het Vlaams Gewest. De kaap van 2.000 flats wordt dit jaar allicht overschreden. De flats worden voor een vaste periode van 27 jaar verhuurd aan lokale OCMW's en VZW's die op het einde van de looptijd een koopoptie hebben. De vastgoedbevak heeft enkele speciale kenmerken. Wie minstens 10 aandelen - goed voor een investering van 90.000 euro - 5 jaar lang aanhoudt, heeft een voorrecht om een serviceflat te betrekken tussen 2005-2020 tegen een democratische dagprijs. Men moet minstens 75 jaar zijn en de aandelen mogen ook gedurende het verblijf niet worden verkocht. Eveneens interessant is de eenmalige vrijstelling van successierechten, tenminste als de effecten voor 2005 werden aangekocht. Door deze maatregelen is het verhandelde volume beperkt. De raad van bestuur is samengesteld door de directeur van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) en vertegenwoordigers van banken. Aan de huidige beurskoers van 9.300 EUR, is het netto dividendrendement 5,5 %. In vergelijking met de andere bevaks, is er bij SFI geen meerwaarde bij einde rit (verkoop v/d gebouwen na 27 jaar). SFI wordt beschouwt door sommige beleggers als een alternatief voor een inflatiegelinkte obligatie.
Ofwel via een aandeel genoteerd op Euronext Parijs zoals Orpea zie hun website www.orpea.biz
-----------------------------------------------------------------------------
De operatoren actief in deze sektor :
Naast de talrijke openbare en social-profit instellingen, zijn er ook private groepen actief zoals :
- Senior Living Group
- Armonea (fusie van Restel & Van den Brande. Portait van de familie Van den Brande : http://derijkstebelgen.be/vermogende/familie-van-den-brande/). ook in handen van de families Spoelberch en de Mevius (AB Inbev)
- Medibelge
- Senior Assist
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Cartoon :
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dossier “beleggen in zorgvastgoed“ door Investimmo februari 2017 :
1) interessant artikel over 6 aandachtspunten als je zorgvastgoed koopt:
2de artikel : Interview met Martin Baert, de gedelegeerd bestuurder van Time For Quality - 6 vragen aan een exploitant van
assistentiewoningen :
